Wanddurchbruch in der Eigentumswohnung — die juristische Klammer
Wer in einer Eigentumswohnung eine tragende Wand öffnen lässt, hat zwei parallele Verfahren zu bedenken: die statische Berechnung und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nach Wohnungseigentumsgesetz. Die statische Seite haben wir in der Anleitung zur statischen Berechnung beschrieben. Hier geht es um die WEG-Seite — und um die Reihenfolge, in der beide Spuren aufeinander treffen.
Tragende Wand und gemeinschaftliches Eigentum
Die Teilungserklärung trennt das Sondereigentum vom gemeinschaftlichen Eigentum. Sondereigentum ist Ihre Wohnung mit allen Bauteilen, die ohne Eingriff in die Substanz veränderbar sind. Tragende Wände, Geschossdecken, Fassaden und Treppenhäuser sind nach § 5 Abs. 2 WEG dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet — auch dann, wenn sie innerhalb Ihrer Wohnung verlaufen.
Der Wanddurchbruch in einer tragenden Wand ist damit eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum. Sie brauchen einen Beschluss.
Die WEG-Reform 2020 in Stichworten
Die Reform vom 1. Dezember 2020 hat die Spielregeln für bauliche Veränderungen deutlich entspannt. Vor der Reform war regelmäßig die Allstimmigkeit erforderlich. Heute genügt nach § 20 Abs. 1 WEG die einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung — ein Stimmrecht pro Wohnung. Die wirtschaftlichen Folgen tragen Sie als Antragsteller alleine (§ 21 WEG).
| Vor 2020 | Nach 2020 |
|---|---|
| Allstimmigkeit für bauliche Veränderung | einfache Mehrheit ausreichend |
| Kostenverteilung nach Schlüssel | Antragsteller trägt Kosten allein |
| Schwer durchsetzbar bei Widerstand | mit guter Vorbereitung machbar |
Die sieben Schritte
- Teilungserklärung prüfen — Eigentums-Zuordnung der Wand klären.
- Statische Vor-Beurteilung einholen — zeigt der Gemeinschaft, dass die Maßnahme machbar ist.
- Antrag schriftlich einbringen — mit Lageplan, Beschreibung und Bauablauf.
- Mehrheit erreichen — § 20 Abs. 1 WEG, einfache Mehrheit.
- Prüffähige Statik beibringen — nach positivem Beschluss.
- Bauantrag prüfen lassen — in NRW häufig verfahrensfrei nach § 62 BauO NRW.
- Ausführung statisch begleiten und protokollieren — schließt die Maßnahme ab.
Was Sie der Eigentümerversammlung präsentieren
Die Eigentümer-Mehrheit gewinnen Sie nicht mit Pathos, sondern mit Substanz. Wir stellen Ihnen das Paket zusammen:
- Statische Vor-Beurteilung (1–2 Seiten, allgemein verständlich)
- Lageplan der geplanten Öffnung mit Maßen
- Beschreibung der Maßnahme inklusive Bauablauf
- Festpreis-Kalkulation Statik + Maurer + Demontage
- Hinweis auf die statisch begleitete Bauphase
Das Paket geht zwei Wochen vor der Versammlung an die Hausverwaltung. Wir empfehlen, vorab mit kritischen Nachbarn das Gespräch zu suchen.
Eilfall, Beweissicherung, Versicherung
Wenn der Bauablauf eng ist, kann die außerordentliche Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 2 WEG einberufen werden. Vor Beginn der Arbeiten empfiehlt sich eine Beweissicherung in den angrenzenden Wohnungen durch einen Sachverständigen (Fotodokumentation Risse, Wandbild, Estrich). Die Beweissicherung schützt vor unklarer Beweislage, falls später Schäden behauptet werden. Klären Sie zusätzlich mit Ihrer Bauherrenhaftpflicht und der Wohngebäudeversicherung der Gemeinschaft den Versicherungsschutz für die Bauphase.
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Wir begleiten den WEG-Prozess
Wir kommen vor Ort, prüfen die statische Lage, bereiten die Unterlagen für die Eigentümerversammlung vor und führen anschließend die prüffähige statische Berechnung. Festpreis Vor-Beurteilung 350 Euro netto, Festpreis prüffähige Statik 450 bis 950 Euro netto.