Was kostet eine energetische Sanierung 2026 — und was bleibt beim Eigentümer?
Eine energetische Sanierung ist die größte Investition, die die meisten Eigentümer nach dem Hauskauf tätigen. Der Staat beteiligt sich 2026 daran — aber nicht in der Höhe, die die genannten Prozentsätze nahelegen, weil Höchstgrenzen das Ergebnis stärker bestimmen als die Fördersätze. Diese Anleitung trennt die Brutto-Kosten von der Förderung und macht den tatsächlichen Eigenanteil sichtbar.
Die Kosten der Einzelmaßnahmen 2026
| Maßnahme | Kosten brutto (EFH ~140 m²) | Wirkung |
|---|---|---|
| Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) | 1.300 – 2.000 Euro (vor Förderung) | ordnet die Reihenfolge, hebt die Höchstgrenze |
| Fenstertausch (3-fach-Verglasung) | 15.000 – 30.000 Euro | hoch, schließt Lüftungsverluste |
| Fassadendämmung (WDVS) | 25.000 – 50.000 Euro | höchster Einzelhebel |
| Dachdämmung | 12.000 – 28.000 Euro | hoch, oft mit Eindeckung |
| Kellerdecken-Dämmung | 4.000 – 9.000 Euro | günstigster Hebel |
| Wärmepumpe inkl. Einbau | 25.000 – 40.000 Euro | Heizung, höchste Förderquote |
Diese Beträge sind Brutto-Kosten vor Förderung. Was davon zurückkommt, entscheidet der gewählte Förderweg.
Was der Staat 2026 zahlt
Es gibt drei Wege, die sich nicht ausschließen:
Weg 1 — BAFA-Einzelmaßnahmen (BEG EM): direkter Zuschuss auf einzelne Maßnahmen an Hülle und Technik.
- Grundfördersatz Gebäudehülle, Anlagentechnik außer Heizung, Heizungsoptimierung: 15 Prozent
- iSFP-Bonus: +5 Prozentpunkte, aber nur auf den Teil der förderfähigen Ausgaben oberhalb von 30.000 Euro; zusätzlich mindestens 30.000 Euro förderfähiges Investitionsvolumen je Antrag
- Höchstgrenze förderfähiger Ausgaben, gemeinsam für Hülle, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung: 30.000 Euro ohne iSFP und 60.000 Euro mit iSFP für die erste Wohneinheit; je 15.000 beziehungsweise 30.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit; je 8.000 beziehungsweise 15.000 Euro ab der siebten
- Fachplanung und Baubegleitung durch einen gelisteten Energieeffizienz-Experten: 50 Prozent, förderfähig höchstens 5.000 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern
Weg 2 — Heizungstausch über die KfW: eigener Antragsweg, eigene Bemessungsgrundlage. 30 Prozent Grundförderung, dazu der Klimageschwindigkeits-Bonus von höchstens 16 Prozentpunkten (er sinkt halbjährlich um 4 Punkte und endet Mitte 2028) und ein Einkommens-Bonus von 40, 30 oder 10 Prozentpunkten bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000, 40.000 beziehungsweise 50.000 Euro. Lebt mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt, wird das maßgebliche Einkommen einmalig um 10.000 Euro reduziert. Der Gesamtdeckel liegt bei 70 Prozent, bei einem zu versteuernden Einkommen bis 30.000 Euro bei 80 Prozent. Förderfähig sind 28.000 Euro; dieser Betrag sinkt halbjährlich um 750 Euro. Wichtig: Das zu versteuernde Einkommen ist nicht das Bruttoeinkommen — es liegt nach Abzügen regelmäßig deutlich darunter.
Weg 3 — KfW 261 Effizienzhaus-Sanierung: zinsgünstiger Kredit plus Tilgungszuschuss für die Komplettsanierung auf ein Effizienzhaus-Niveau (EH 85, 70, 55, 40). Je besser das erreichte Niveau, desto höher der Tilgungszuschuss.
Rechtsstand: Die Werte für die Einzelmaßnahmen folgen der BEG-EM-Richtlinie vom 17. Juli 2026, in Kraft seit dem 21. Juli 2026, sowie der BAFA-Förderübersicht mit Stand 28. Juli 2026. Für Anträge, die vor dem 21. Juli 2026 gestellt wurden, gilt die vorherige Fassung mit anderen Werten — insbesondere beim iSFP-Bonus.
Beispielrechnung Einfamilienhaus 1972, Rheinland
Ausgangslage: 145 m² Wohnfläche, eine Wohneinheit, ungedämmt, alte Gasheizung, einfachverglaste Fenster aus den 1980ern. Ziel: Gebäudehülle ertüchtigen und auf Wärmepumpe umstellen, schrittweise über zwei Jahre nach iSFP.
Entscheidend ist, dass die drei Hüllmaßnahmen eine gemeinsame Höchstgrenze teilen. Sie werden nicht je Maßnahme, sondern zusammen bemessen:
| Hüllmaßnahmen (BAFA) | Betrag |
|---|---|
| Fassadendämmung | 38.000 Euro |
| Fenstertausch | 22.000 Euro |
| Dachdämmung | 18.000 Euro |
| Summe förderfähiger Ausgaben | 78.000 Euro |
| davon anerkannt (Höchstgrenze mit iSFP) | 60.000 Euro |
| Anteil zu 15 % | 30.000 Euro → 4.500 Euro |
| Anteil zu 20 % (iSFP-Bonus) | 30.000 Euro → 6.000 Euro |
| Zuschuss für die gesamte Hülle | 10.500 Euro |
Die Wärmepumpe läuft getrennt über die KfW und hat eine eigene Bemessungsgrundlage: förderfähig sind höchstens 28.000 Euro, unabhängig davon, dass die Anlage 32.000 Euro kostet. Die Rechnung unten setzt für sie nur die Grundförderung von 30 Prozent an.
| Position | Kosten brutto | Förderung | Eigenanteil |
|---|---|---|---|
| iSFP | 1.700 Euro | 650 Euro (50 %, Deckel 650 Euro) | 1.050 Euro |
| Gebäudehülle gesamt (BAFA) | 78.000 Euro | 10.500 Euro | 67.500 Euro |
| Wärmepumpe (KfW) | 32.000 Euro | 8.400 Euro (30 % auf 28.000 Euro) | 23.600 Euro |
| Summe | 111.700 Euro | 19.550 Euro | 92.150 Euro |
Aus 111.700 Euro Brutto-Investition werden damit rund 92.150 Euro Eigenanteil. Der Staat trägt in dieser Konstellation etwa 17,5 Prozent — deutlich weniger, als die häufig zitierten Förderquoten vermuten lassen, weil die Höchstgrenzen und nicht die Prozentsätze das Ergebnis bestimmen.
Nach oben bewegt sich die Quote allein über die Heizung: Kommen bei der Wärmepumpe der Klimageschwindigkeits-Bonus und ein Einkommens-Bonus hinzu, steigt ihr Zuschuss — gedeckelt auf 70 Prozent der förderfähigen 28.000 Euro, bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro auf 80 Prozent. Selbst im günstigsten Fall bleibt die Gesamtquote über alle Positionen unter einem Drittel. Bei der Hülle dagegen ist mit 10.500 Euro die Obergrenze erreicht, unabhängig davon, wie hoch die Rechnung tatsächlich ausfällt.
Zwei Hebel bleiben: die Maßnahmen so bündeln, dass die 60.000 Euro tatsächlich ausgeschöpft werden, und den Anteil nicht förderfähiger Nebenarbeiten klein halten. Beides ist eine Frage der Planung, nicht der Antragstellung.
Die Reihenfolge entscheidet über Geld
Zwei Fehler kosten regelmäßig fünfstellige Beträge:
- Heizung vor Hülle. Wer zuerst die Wärmepumpe einbaut und danach dämmt, hat sie zu groß dimensioniert und zu teuer gekauft. Erst die Hülle, dann die richtig dimensionierte Anlage.
- Auftrag vor Antrag. Förderung gibt es nur bei Antragstellung vor Vertragsabschluss mit dem ausführenden Betrieb. Ein einziger zu früh unterschriebener Auftrag kann die gesamte Förderung der Maßnahme vernichten.
Genau diese Reihenfolge gibt der individuelle Sanierungsfahrplan verbindlich vor — er ist deshalb nicht nur förderfähig, sondern die wirtschaftliche Grundlage des ganzen Vorhabens.
Eine Sanierung ist nie nur eine Maßnahme
Eine energetische Sanierung verbindet Gebäudehülle, Anlagentechnik, Förderlogik und oft auch Grundriss- und Genehmigungsfragen. Wer diese Disziplinen einzeln einkauft, koordiniert die Schnittstellen selbst — und trägt die Abstimmungsfehler. Wir planen die Sanierung als Gesamtvorhaben auf einer Verantwortungslinie: Bauphysik, Entwurf und Genehmigung aus einer Hand, die geförderte Energieberatung mit gelistetem Partner.
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