Was eine Kernsanierung kostet — und warum die Substanz die Zahl bestimmt
Eine Kernsanierung ist kein Anstrich und keine neue Küche. Sie fasst das Gebäude bis in den Kern: Haustechnik, Grundriss, Bäder, Böden, häufig die gesamte energetische Hülle. Das Ergebnis kommt einem Neubau nahe — und deshalb folgt auch der Preis einer anderen Logik als bei der Modernisierung. Diese Übersicht trennt die Baukosten von den Planungskosten, zeigt eine Beispielrechnung und erklärt, warum die erste Zahl immer nach der Bestandsaufnahme kommt, nicht davor.
Kernsanierung Kosten pro Quadratmeter
Die reinen Baukosten hängen vor allem von der Sanierungstiefe ab. Als Orientierung für 2026, jeweils inklusive Mehrwertsteuer und ohne Grundstück:
| Sanierungstiefe | Baukosten pro m² Wohnfläche |
|---|---|
| Teil-Kernsanierung (Technik, Bäder, Böden — Grundriss bleibt) | 600 – 1.000 Euro |
| Umfassende Kernsanierung (Grundriss, Technik komplett, energetisch) | 1.000 – 1.800 Euro |
| Entkernung bis auf den Rohbau, Aufbau auf Neubau-Niveau | 1.800 – 2.800 Euro |
Diese Werte sind Erfahrungswerte zur ersten Einordnung, keine Angebote. Der Zustand von Tragwerk und Gründung, verdeckte Feuchte, mögliche Schadstoffe und der energetische Zielstandard verschieben die Zahl nach oben oder unten — deshalb steht am Anfang die Bestandsaufnahme, nicht der Quadratmeterpreis.
Baukosten und Planungskosten trennen
Die Tabelle oben zeigt die Baukosten — also das, was Handwerk und Material kosten. Die Planung ist davon getrennt und folgt der HOAI. Für die Objektplanung über die Leistungsphasen 1 bis 9 liegen die Honorare je nach Bauwert und gewähltem Umfang bei etwa 12 bis 18 Prozent der Baukosten (netto). Bei der Sanierung im Bestand kommt regelmäßig ein Umbauzuschlag nach § 36 HOAI hinzu: Weil das Planen im Bestand aufwendiger ist als auf der grünen Wiese, ist ein Zuschlag auf das Honorar der betroffenen Leistungsphasen üblich. Tragwerksplanung und Bauphysik sind bei uns Teil dieser Leistung und keine getrennt zugekaufte Position.
Beispielrechnung Kernsanierung Einfamilienhaus
Ausgangslage: freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1968, 140 m² Wohnfläche, umfassende Kernsanierung mit neuem Grundriss im Erdgeschoss, komplett neuer Haustechnik, neuen Bädern und energetischer Ertüchtigung von Dach, Fassade und Fenstern. Tragwerk und Gründung intakt.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Baukosten (140 m² × rund 1.500 Euro/m², brutto) | ca. 210.000 Euro |
| Planungshonorar LP 1–9 inkl. Umbauzuschlag (netto) | ca. 28.000 – 36.000 Euro |
| Gebühren Bauaufsicht (nach Bauwert, bei Genehmigungspflicht) | nach Satzung |
Die reinen Baukosten machen den größten Teil aus. Das Planungshonorar ist der Hebel, der sie beherrschbar hält: Ein durchdachter Grundriss, eine früh gelöste Statik und eine saubere Bauphysik verhindern genau die teuren Überraschungen, die eine Kernsanierung sonst aus dem Ruder laufen lassen.
Sanieren oder neu bauen — die ehrliche Rechnung
Die häufigste Frage vor einer Kernsanierung lautet: Lohnt sich das überhaupt, oder wäre Abriss und Neubau günstiger? Die Antwort entscheidet die Substanz, nicht das Bauchgefühl. Vier Dinge prüfen wir, bevor wir eine Empfehlung aussprechen:
- Tragwerk und Gründung — tragen sie den neuen Grundriss und die zusätzlichen Lasten, oder sind sie das eigentliche Problem?
- Feuchte und Schadstoffe — aufsteigende Feuchte, durchfeuchtete Bauteile, Asbest oder alte Mineralfasern können den Aufwand still verdoppeln.
- Grundriss-Spielraum — lässt sich der Bestand sinnvoll umbauen, oder kämpft man gegen jede Wand?
- Baurechts- und Standortvorteil — was ein Bestandsgebäude an Lage, Kubatur und Bestandsschutz mitbringt, bekommt ein Neubau oft nicht mehr.
Solange Tragwerk und Gründung intakt sind, ist die Kernsanierung meist die wirtschaftlichere Entscheidung. Kippt die Rechnung, sagen wir das offen — bevor Sie Geld in eine Planung stecken, die sich nicht trägt.
Wovon die Kosten wirklich abhängen
Nicht die Quadratmeterzahl treibt den Preis, sondern diese Faktoren:
- Grundrissänderung und Statik — jede entfernte tragende Wand braucht einen Nachweis und einen Ersatz für den Lastabtrag, meist einen Stahl- oder Stahlbetonträger.
- Haustechnik — Elektrik, Sanitär und Heizung machen bei der Kernsanierung einen großen Kostenblock aus, besonders wenn Leitungswege komplett neu geführt werden.
- Energetischer Zielstandard — je höher die angestrebte Effizienzhaus-Stufe, desto aufwendiger Dämmung, Fenster und Anlagentechnik. Hier entscheidet sich auch die Förderfähigkeit.
- Verborgene Schäden — Feuchte, Schädlingsbefall im Holz, marode Leitungen. Ein Teil davon zeigt sich erst, wenn Wände und Böden offen sind — deshalb ist der Bauleitungsanteil bei der Kernsanierung so wichtig.
Förderung und GEG im Blick behalten
Für den energetischen Anteil einer Kernsanierung gibt es Zuschüsse und zinsgünstige Kredite — BAFA-Einzelmaßnahmen für Hülle und Heizung, KfW 261 für das Effizienzhaus. Wir planen die Sanierung, erstellen die erforderlichen GEG-Nachweise und denken die Förderlogik von Anfang an mit, damit keine Maßnahme die Förderfähigkeit einer späteren blockiert. Die geförderte Energieberatung und den individuellen Sanierungsfahrplan erbringt ein gelisteter Energieeffizienz-Experte, mit dem wir zusammenarbeiten.
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Wir sagen Ihnen zuerst, ob und wie es geht
Eine Kernsanierung beginnt nicht mit einem Quadratmeterpreis, sondern mit einer ehrlichen Einschätzung der Substanz. Schildern Sie uns Ihr Vorhaben — wir nehmen den Bestand auf, sagen Ihnen, ob sich die Sanierung gegenüber einem Neubau lohnt, und planen dann Entwurf, Statik und Bauphysik aus einer Hand. Ein Ansprechpartner von der Bestandsaufnahme bis zur Bauleitung.